TP.HCM CHÍNH THỨC BAN HÀNH QUY ĐỊNH MỚI VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ: MINH BẠCH HÓA KINH PHÍ BẢO TRÌ VÀ SIẾT CHẶT HOẠT ĐỘNG LƯU TRÚ

Ngày 27/02/2025, Ủy ban nhân dân TP.HCM đã ban hành Quyết định số 26/2025/QĐ-UBND quy định chi tiết về việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố. Văn bản pháp lý quan trọng này không chỉ tháo gỡ các "điểm nghẽn" trong tranh chấp quỹ bảo trì mà còn đặt ra các khuôn khổ pháp lý rõ ràng cho hoạt động kinh doanh, cho thuê căn hộ và chuyển đổi số trong công tác quản lý đô thị.

🏢 Phạm vi điều chỉnh và Nguyên tắc quản lý

Quyết định này áp dụng cho tất cả các nhà chung cư được đầu tư xây dựng với mục đích để ở và chung cư hỗn hợp, bao gồm cả nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ. Đáng chú ý, Thành phố khuyến khích áp dụng quy định này đối với cả các chung cư cũ thuộc tài sản công chưa được cải tạo.

Nguyên tắc xuyên suốt được UBND TP.HCM nhấn mạnh là tính hệ thống và đồng bộ. Hoạt động quản lý phải đảm bảo sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan nhà nước, đơn vị vận hành và cư dân. Đặc biệt, Thành phố yêu cầu thông tin, dữ liệu quản lý nhà chung cư phải được cập nhật, kết nối và chia sẻ trên hệ thống dữ liệu dùng chung, đồng thời khuyến khích áp dụng công nghệ thông tin trong quá trình vận hành.

💰 "Mạnh tay" với Kinh phí bảo trì và Chỗ để xe

Một trong những nội dung trọng tâm của Quyết định là giải quyết bài toán kinh phí bảo trì – vốn là nguồn cơn của nhiều tranh chấp kéo dài.

• Về kinh phí bảo trì: Quy định phân loại rõ ràng cách thức xử lý đối với các giai đoạn ký hợp đồng mua bán khác nhau (trước 01/7/2006, từ 01/7/2006 đến trước 01/8/2024 và sau đó). Đối với trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì, UBND cấp huyện sẽ có thẩm quyền ra Quyết định cưỡng chế. Các tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản có trách nhiệm cung cấp thông tin và thực hiện trích chuyển tiền theo quyết định cưỡng chế.

• Về chỗ để xe: Khi bàn giao hồ sơ, Chủ đầu tư buộc phải lập và bàn giao bản vẽ mặt bằng khu vực để xe, trong đó phân định rõ khu vực thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô và khu vực công cộng. Điều này nhằm chấm dứt tình trạng mập mờ về quyền sở hữu diện tích đỗ xe tại các dự án.

⚖️ Siết chặt hoạt động kinh doanh và Lưu trú ngắn hạn (Airbnb)

Quyết định 26/2025/QĐ-UBND đặt ra các rào cản kỹ thuật và pháp lý nghiêm ngặt đối với việc sử dụng căn hộ chung cư cho mục đích kinh doanh, đặc biệt là dịch vụ lưu trú du lịch (dạng Airbnb, homestay):

1. Căn hộ du lịch: Chỉ được phép hoạt động tại các tòa nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp (có chức năng thương mại, dịch vụ). Đơn vị kinh doanh phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đăng ký tạm trú, thông báo lưu trú (trực tiếp hoặc trực tuyến qua VNeID, Cổng dịch vụ công) cho khách du lịch trong vòng 12 giờ.

2. Cho thuê để ở: Việc cho thuê căn hộ để ở buộc phải có hợp đồng giữa chủ sở hữu và người thuê. Mặc dù hợp đồng này không bắt buộc công chứng, nhưng là cơ sở pháp lý để xác định trách nhiệm. Văn bản nêu rõ: "Tuyệt đối không sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở".

Đối với hoạt động thương mại dịch vụ, các tổ chức, cá nhân phải tuân thủ đúng hồ sơ thiết kế và công năng đã được phê duyệt, không được gây cản trở sinh hoạt của cư dân và phải tuân thủ các điều kiện kinh doanh ngành nghề có điều kiện.

📝 Trách nhiệm thực thi và Giám sát

Quyết định phân cấp triệt để trách nhiệm cho các cơ quan chuyên môn và chính quyền địa phương nhằm đảm bảo tính hiệu lực của văn bản:

• Sở Xây dựng: Chịu trách nhiệm rà soát, kiểm định chất lượng định kỳ; ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành; và kiểm tra năng lực các đơn vị vận hành.

• Công an Thành phố: Chủ trì quản lý an ninh trật tự, PCCC; xử lý nghiêm các hành vi chiếm dụng kinh phí bảo trì có dấu hiệu tội phạm. Đặc biệt, Công an sẽ phối hợp xử lý ngay từ đầu đối với các chung cư chưa nghiệm thu nhưng đã bàn giao cho dân vào ở.

• UBND cấp huyện và xã: Có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu nếu chủ đầu tư chậm trễ; giải quyết tranh chấp và giám sát việc sử dụng diện tích sinh hoạt cộng đồng.

🔗 Các văn bản liên quan

Để đảm bảo tính pháp lý và thực thi, Quyết định này căn cứ và dẫn chiếu đến hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật sau:

• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15

• Luật Các tổ chức tín dụng ngày 29/6/2024

• Luật Phòng cháy và chữa cháy năm 2001 (và Luật sửa đổi 2013)

• Luật Đất đai năm 2024

• Luật Kinh doanh bất động sản năm 2024

• Nghị định số 95/2024/NĐ-CP: Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở.

• Nghị định số 98/2024/NĐ-CP: Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

• Nghị định số 100/2024/NĐ-CP: Về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

• Nghị định số 16/2022/NĐ-CP: Quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.

• Nghị định số 06/2021/NĐ-CP: Quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình.

• Thông tư số 05/2024/TT-BXD: Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày ký (27/02/2025), thay thế các quy định trước đây không còn phù hợp với Luật Nhà ở 2023. Đây được xem là bước tiến quan trọng trong việc lập lại trật tự đô thị tại siêu đô thị lớn nhất cả nước.